Как повышение ключевой ставки может изменить поведение покупателей квартир комфорт и бизнес-класса
Рынок недвижимости Красноярска неоднороден: в разных сегментах жилья и локациях спрос и предложение сильно отличаются.
В целом сейчас наблюдается высокий спрос на жилье эконом-класса, вообще в сегменте до 6 миллионов рублей спрос достаточно устойчивый, даже хрущевки продаются хорошо. Скорее всего, люди, испугавшись катаклизмов последних лет и скачков валют, предпочитают использовать жилье как способ сбережения или накопления средств. Какой там будет курс завтра, неизвестно, а недвижимость – это нечто более осязаемое, чем банковский счет.
И, конечно, если человеку негде жить, остро нужна квартира, он берет то, что есть из доступного. Сейчас рынок как никогда активен, несмотря на то что общая покупательская способность снижается.
На спрос в сегменте эконом-жилья мало влияют растущие ставки по ипотеке: сумма кредита в целом небольшая, поэтому разница в ежемесячных платежах не так заметна. Покажу на примере: ежемесячный платеж с 1 миллиона рублей при ставке 12% и сроке кредита
15 лет будет составлять 12 000 рублей, а при сроке
20 лет – 11 000 рублей.
А вот на жилье комфорт-класса стоимость ипотечного кредита оказывает гораздо большее влияние. С учетом иных факторов можно сказать, что для продавцов квартир комфорт- и бизнес-класса ситуация складывается не так благополучно.
У нас долгое время строилось жилье среднего качества, и когда рядом появлялись дома более высокого класса, это была по сути точечная застройка, ограниченное предложение. Современные застройщики возводят качественное жилье целыми микрорайонами, в которых в одной очереди сдачи может быть более 1000 квартир. География жилья комфорт- и бизнес-класса существенно расширяется: интересные варианты можно найти практически в любой точке города, и не в одиночном доме, а в благоустроенном микрорайоне с качественной средой.
С чем сейчас и сталкиваются люди, которые купили жилье в таких комплексах на этапе низких цен и низких ипотечных ставок, а сейчас хотят продать по более высокой цене. Но и ипотечные ставки стали выше, и с учетом этого покупателю квартира обходится дороже. Обратите внимание, во многих качественных жилых комплексах вторичка долго не продается, и продавцу приходится делать скидку от своих ожиданий на 10, 15, 20%.
Времена, когда первичка распродавалась на стадии котлована или, по крайней мере, на стадии половины коробки, давно прошли. Застройщики часто выставляют на продажу квартиры в уже сданных домах. Работа через эскроу-счета, ипотечные программы с господдержкой привели к тому, что инвесторов в новостройках практически нет: в стоимость квартиры уже заложены издержки и прибыль застройщика. Поэтому покупатель выбирает не только жилой комплекс – место, качество, планировку, благоустройство, но и стоимость кредита.
К слову: Центробанк на последнем заседании поднял ключевую ставку, и сразу же банки начали информировать нас о росте ставок по ипотечным кредитам. Если еще пару лет назад можно было взять ипотеку на вторичное жилье под 8%, то в этом году ставки уже поднялись до 12% и будут расти еще.
Это ставит покупателей перед выбором: купить вторичку под высокий процент; купить новостройку по госпрограмме, если совпадают условия, и платить примерно на треть меньше; повременить с покупкой и откладывать деньги в кубышку.
Деловой Красноярск
